Cambiare amministratore di condominio può diventare necessario per diversi motivi: la naturale scadenza dell’incarico, le dimissioni del professionista in carica oppure la precisa volontà dei proprietari di affidare la gestione dello stabile a una nuova figura.
Qualunque sia la ragione, il passaggio da un professionista all’altro deve seguire una procedura legale ben definita. Non basta infatti individuare un nuovo referente: la scelta deve essere discussa e deliberata dall’assemblea condominiale nel pieno rispetto delle maggioranze previste dalla legge.
Vediamo quindi quali sono i principali passaggi da conoscere per affrontare il cambiamento in modo sereno e trasparente.
Quando è possibile cambiare amministratore?
Il cambio della gestione può avvenire sostanzialmente in tre momenti:
- Alla naturale scadenza del mandato annuale.
- In seguito alle dimissioni presentate dallo stesso professionista.
- Attraverso una decisione dell’assemblea che ne determina la revoca anticipata.
In tutti i casi, è fondamentale organizzare correttamente il successivo passaggio di consegne, in modo da garantire la totale continuità alla gestione amministrativa, contabile e operativa del condominio.
Chi decide la nomina della nuova figura?
La scelta spetta esclusivamente all’assemblea condominiale. La nomina del nuovo amministratore deve essere inserita tra gli argomenti da discutere all’ordine del giorno. In questa sede, i condòmini hanno la facoltà di valutare e confrontare uno o più preventivi prima di procedere alla votazione.
Il preventivo scritto rappresenta un elemento cruciale: permette all’assemblea di conoscere in anticipo il compenso richiesto e le condizioni specifiche con cui verrà svolto l’incarico. La normativa prevede infatti che l’indicazione analitica e dettagliata del compenso sia un requisito essenziale, pena la nullità della nomina stessa.
Quale maggioranza serve per la nomina?
Per approvare la nomina del nuovo amministratore la legge richiede una doppia maggioranza, come previsto dall’articolo 1136 del Codice Civile:
- Il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea.
- Quegli stessi voti devono rappresentare almeno 500 millesimi (la metà del valore dell’edificio).
Si tratta di un quorum deliberativo importante, strutturato per garantire che la decisione raccolga un consenso solido e ampiamente rappresentativo all’interno del condominio.
Come si convoca l’assemblea?
La scelta del nuovo professionista deve essere discussa all’interno di un’assemblea regolarmente costituita. L’amministratore in carica (o i condòmini stessi nei casi previsti dalla legge) deve inviare l’avviso di convocazione.
L’avviso deve indicare chiaramente la data, l’ora, il luogo della riunione e l’elenco degli argomenti da trattare. Per essere valido, deve essere comunicato a tutti i proprietari con almeno cinque giorni di preavviso rispetto alla data della prima convocazione, utilizzando modalità tracciabili che consentano di dimostrarne l’avvenuta consegna (come raccomandata A/R, PEC o consegna a mano). Nell’ordine del giorno deve essere specificata in modo inequivocabile la voce relativa alla nomina o alla sostituzione dell’amministratore.
Cosa succede dopo la votazione?
Una volta approvata formalmente la nomina con le maggioranze richieste, prende il via la fase del passaggio di consegne.
Il precedente amministratore ha l’obbligo di trasferire al nuovo eletto tutta la documentazione necessaria alla gestione dello stabile. Questa include:
- I registri condominiali (anagrafe, verbali, contabilità, nomine e revoche).
- I contratti in essere con i fornitori e le ditte di manutenzione.
- I rendiconti, gli estratti del conto corrente condominiale e le fatture.
Da questo momento, la nuova gestione provvederà a verificare la situazione patrimoniale del condominio e a comunicare a tutti i residenti i nuovi riferimenti per i pagamenti, le segnalazioni e le richieste di intervento.
E se l’assemblea non raggiunge la maggioranza?
Può capitare che le votazioni si blocchino e l’assemblea non riesca a raggiungere i 500 millesimi necessari per la nomina.
Nei condomìni composti da più di otto proprietari, la presenza di un amministratore è obbligatoria per legge. In caso di stallo prolungato e mancata nomina da parte dell’assemblea, anche un solo condomino può ricorrere all’autorità giudiziaria per chiedere che sia un giudice a nominare un amministratore giudiziale. Per evitare le spese e i tempi di un ricorso in tribunale, è sempre preferibile affrontare il cambio di gestione con anticipo, cercando una convergenza di opinioni tra i vicini.
